去年底和今年初，我曾向开发商发出风险警告：别以为今年还像去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业战略和增幅是很危险的。历史库存的增长与年度销售量的对比正在恶化，这改变了部分城镇的供求关系，不同城镇的土地供给也存在余缺差别。今年房地产增幅会大大下降，城市间差别会更明显。但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变：一是中国经济仍将保持7%至8%的较高增长；二是城镇化率仍处于高增长期；三是人口结构中家庭分裂加速，适龄结婚的人口高峰仍在持续（23岁年龄人口的最高峰在2015年）；四是消费结构的变化，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。
有人在高喊“拐点”论。什么是“拐点”？在上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。早上的菜价与晚上不同只能叫调整或策略。有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求、需求满足了，并且用人均面积量为依据，说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求，无论涨跌。
已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是根在户籍地，但劳动力流入了大城市；也有人用所谓的“千人（开工）套数”为依据做国际对比，却忽略了生产周期因素。
银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。
泡沫形成的原因大约有几类：一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了；二是货币政策造成的泡沫，这也在首付提高中和紧缩调整中压缩了；三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化，有的仍在继续推高，有的已经开始下降；四是定价机制的泡沫，定价审批一方面在限制，一方面也在推高，而已购买者抗议降价也成为推手。只有当完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。
总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论使用价值和交换价值都不会严重背离经济增长。今年投资、销售、价格增幅与去年相比会大大下降，但总体应是稳定的，或仍是略有增长的。
房地产开发是要有长期稳定预期的产业，不是短期可以调整战略的，但可能及时调整战术。“我想有个属于自己的家”仍是个美好并可能实现的愿望，幸福是不会从天上掉下来的，却可能因人们自己的选择而变化。（转自： 成都商报）
去年底和今年初，我曾向开发商发出风险警告：别以为今年还像去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业战略和增幅是很危险的。历史库存的增长与年度销售量的对比正在恶化，这改变了部分城镇的供求关系，不同城镇的土地供给也存在余缺差别。今年房地产增幅会大大下降，城市间差别会更明显。但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变：一是中国经济仍将保持7%至8%的较高增长；二是城镇化率仍处于高增长期；三是人口结构中家庭分裂加速，适龄结婚的人口高峰仍在持续（23岁年龄人口的最高峰在2015年）；四是消费结构的变化，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。
有人在高喊“拐点”论。什么是“拐点”？在上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。早上的菜价与晚上不同只能叫调整或策略。有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求、需求满足了，并且用人均面积量为依据，说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求，无论涨跌。
已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是根在户籍地，但劳动力流入了大城市；也有人用所谓的“千人（开工）套数”为依据做国际对比，却忽略了生产周期因素。
银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。
泡沫形成的原因大约有几类：一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了；二是货币政策造成的泡沫，这也在首付提高中和紧缩调整中压缩了；三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化，有的仍在继续推高，有的已经开始下降；四是定价机制的泡沫，定价审批一方面在限制，一方面也在推高，而已购买者抗议降价也成为推手。只有当完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。
总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论使用价值和交换价值都不会严重背离经济增长。今年投资、销售、价格增幅与去年相比会大大下降，但总体应是稳定的，或仍是略有增长的。
房地产开发是要有长期稳定预期的产业，不是短期可以调整战略的，但可能及时调整战术。“我想有个属于自己的家”仍是个美好并可能实现的愿望，幸福是不会从天上掉下来的，却可能因人们自己的选择而变化。（转自： 成都商报）